Pourquoi près de 850 000 logements ne seront plus des passoires thermiques à partir du 1er janvier 2026

Que change la réforme du DPE ?

L’élément central de la réforme est la modification du coefficient de conversion de l’énergie dans le DPE :

• Jusqu’à présent, pour l’électricité, ce coefficient était de 2,3 (c’est-à-dire qu’un kilowattheure électrique consommé comptait pour 2,3 kWh équivalent énergie primaire).
• À partir du 1er janvier 2026, ce coefficient sera abaissé à 1,9. Ce changement représente une réduction d’environ 17 % dans la pondération de l’électricité dans les calculs.

L’objectif est de mieux refléter le faible impact carbone de l’électricité dans le mix énergétique français, notamment comparé aux énergies fossiles (fioul, gaz). Ce nouveau calcul permet de concentrer les efforts de rénovation énergétique sur les logements les plus polluants.

L’impact sur les logements classés « F » et « G »

Grâce à cette baisse du coefficient, un grand nombre de logements chauffés à l’électricité verront leur note DPE s’améliorer, sans qu’il soit nécessaire de réaliser des travaux. Le gain attendu est, pour beaucoup, d’une demi-classe sur l’échelle de performance énergétique.

Concrètement :

• Les logements actuellement classés G pourront être reclassés en F ou même E, selon leur consommation et usage actuels.
• Ceux en F pourraient monter à E ou D, selon les cas.
• Environ 850 000 logements sortiront de la catégorie passoire (classes F et G) via ce nouveau mode de calcul. 

Bailleurs : ce que cela signifie pour vous

Pour les bailleurs, cette réforme DPE offre plusieurs avantages notables :

• Réduction possible des loyers :
  Les locataires auraient la possibilité de demander une réduction de loyer si le logement ne respecte pas les critères énergétiques minimaux. Un juge pourrait alors imposer une diminution correspondant au surcoût énergétique subi par le locataire. Ce mécanisme vise à inciter les propriétaires à entreprendre les travaux nécessaires sans pour autant fragiliser les locataires.

Un équilibre entre incitation et contrainte

Cette loi vise à trouver un équilibre entre :

1. Conformité réglementaire préservée sans travaux
   Si vous possédiez un logement en F ou G chauffé à l’électricité, sa note pourrait automatiquement s’améliorer avec le nouveau calcul, vous évitant ainsi certaines contraintes réglementaires proches (interdiction de louer en G dès maintenant, puis de F dans les années suivantes).
2. Maintien de la valeur locative et patrimoniale
   Un logement classé passoire thermique subit une perte de valeur locative et morale vis-à-vis des locataires. En sortant de cette catégorie, le bien devient plus attractif, ce qui peut limiter les bailleurs douteux ou les annonces négatives.
3. Réduction du risque juridique
   Le DPE est devenu opposable : de mauvaises classifications peuvent entraîner des contentieux. Un meilleur classement réduit ce risque pour les propriétaires.

Cependant, certaines précautions demeurent :

• Un DPE ancien reste valable 10 ans. Si votre logement est classé F ou G, il faudra soit attendre la mise à jour, soit envisager de refaire le DPE pour bénéficier officiellement du nouveau changement.
• Le gain d’une demi-classe n’est pas toujours suffisant pour sortir de la catégorie « passoire thermique », selon la situation énergétique réelle du logement (isolation, source de chauffage, usage, etc.).

Pour les locataires : quels bénéfices et quelles limites ?

Du côté des locataires, ce changement a des impacts moins visibles mais tout aussi importants :

1. Accès à l’offre locative : de nombreux logements chauffés à l’électricité, auparavant classés “G” ou “F”, restent disponibles à la location, ce qui réduit le risque de pénurie dans certaines zones, notamment pour les petits logements.
2. Pas de hausse immédiate des loyers : sortir d’une classification passoire thermique ne donne pas systématiquement droit à une augmentation de loyer, mais ça maintient la capacité de location.

Cependant :

• Une meilleure note DPE ne garantit pas automatiquement des factures d’énergie faibles : améliorer le classement énergétique ne remplace pas une bonne isolation, une chaudière performante ou d’autres travaux.
• Le confort thermique peut rester à améliorer, surtout dans les logements anciens ou mal isolés.

Les échéances à venir

Même avec ce reclassement attendu pour 2026, la réforme ne supprime pas les obligations futures :

• Les travaux de rénovation énergétique restent toujours encouragés, voire nécessaires, pour aligner le parc immobilier sur les objectifs environnementaux.
• Interdiction progressive de mise en location pour les logements classés G (déjà effective selon les cas), puis Fdans les années à venir.
• Les logements classés E pourraient aussi devenir la prochaine cible.

Limites de la réforme et points de vigilance

• Le gain d’environ une demi-classe reste modéré dans de nombreux cas : pour certains logements, cela ne suffira pas à sortir de la catégorie passoire.
• Le nouveau coefficient profite surtout aux logements chauffés à l’électricité ; pour ceux utilisant le gaz ou le fioul, l’effet sera moindre.
• Des diagnostics DPE antérieurs pourraient ne pas refléter immédiatement la réalité : les usages, la consommation effective, l’isolation, etc., restent des facteurs clés.

La réforme du DPE, via l’abaissement du coefficient de conversion de l’électricité de 2,3 à 1,9 à compter du 1er janvier 2026, entraînera un effet mécanique positif : environ 850 000 logements ne seront plus classés comme passoires thermiques, sans travaux. Ce changement réglementaire est une mesure stratégique pour redonner du souffle aux bailleurs, préserver l’offre locative, tout en recentrant les efforts de rénovation énergétique sur les logements les plus polluants.

Cependant, il ne s’agit pas d’un soulagement durable sans action : pour maintenir ou améliorer davantage la performance énergétique, des travaux restent souvent nécessaires, tout comme une veille attentive sur les évolutions réglementaires. Pour bailleurs comme locataires, la réforme ouvre une porte — à condition de bien la franchir.