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La performance énergétique du parc locatif est devenue l’un des leviers majeurs de la nouvelle politique du logement. Dans un marché déjà contraint par les exigences imposées aux biens classés F et G, une question s’impose désormais : les logements classés DPE E seront-ils les prochains concernés par un gel des loyers ?
Les signaux réglementaires, les prises de position d’experts et les tendances observées ces derniers mois laissent penser que ce scénario gagne en crédibilité.
Pour les propriétaires bailleurs, cette évolution potentielle représente plus qu’un simple ajustement législatif : c’est un véritable changement de paradigme dans la gestion patrimoniale. Anticiper ces mutations devient essentiel pour préserver la rentabilité, la valeur verte et l’attractivité des actifs immobiliers.
Pourquoi les logements classés E attirent désormais l’attention du législateur ?
Si les étiquettes F et G ont jusqu’ici concentré l’essentiel des réformes, la catégorie E représente une part très significative du parc français.
Plusieurs éléments expliquent pourquoi ce segment est désormais scruté :
- Objectifs climatiques plus ambitieux : pour atteindre la neutralité carbone, la seule rénovation des logements F et G ne suffira pas.
- Coûts énergétiques élevés : même si un logement E n’est pas considéré comme “passoire thermique”, sa performance reste perfectible, avec un impact direct sur le budget des locataires.
- Effet d’inertie du marché locatif : une grande part du parc ancien est classée E ; sans incitation forte, les rénovations risquent de stagner.
Le gel des loyers : une mesure déjà appliquée à d’autres catégories
Depuis 2022, les biens classés F et G ne peuvent plus être réindexés à la hausse lors du renouvellement ou de la signature d’un bail.
L’idée d’étendre cette mesure aux logements E suit une logique progressive :
- Maîtriser l’impact énergétique du parc locatif, là où les rénovations tardent.
- Protéger les ménages face à la hausse des charges liée à une mauvaise performance thermique.
- Accélérer la rénovation globale du parc avant les échéances 2030.
Plusieurs analyses sectorielles convergent vers la même idée : le gel des loyers pour les DPE E n’est plus une hypothèse marginale, mais un scénario de régulation crédible.
Quel impact pour les propriétaires bailleurs ?
L’éventualité d’un gel des loyers pour les biens classés E aurait des conséquences directes sur le plan de financement patrimonial :
Effets possibles :
- Perte de marge locative si le loyer ne peut plus être indexé.
- Rendement net en baisse pour les biens déjà proches de leur seuil de rentabilité.
- Nécessité d’engager des travaux pour maintenir la valeur locative.
Travaux potentiels pour passer d’un DPE E à D :
- Amélioration de l’isolation (murs, combles, planchers bas)
- Remplacement ou optimisation du système de chauffage
- Installation d’équipements plus performants (chauffe-eau, ventilation)
- Traitement des ponts thermiques
Au-delà de la valorisation du bien, ces travaux peuvent devenir un levier stratégique pour anticiper l’évolution future du marché.
Le rôle déterminant de la valeur verte
Les biens rénovés affichant une meilleure performance énergétique bénéficient aujourd’hui :
- D’une vacance locative réduite
- D’une attractivité accrue auprès des locataires sensibles à la sobriété
- D’une meilleure liquidité en cas de revente
- D’un positionnement plus durable face aux réformes successives
À l’inverse, les propriétaires qui retardent les travaux risquent de voir leur actif perdre progressivement en valeur, tant sur le plan locatif que patrimonial.
Ce qu’il faut retenir
Même si aucun texte officiel n’a encore été adopté, le gel des loyers pour les DPE E s’inscrit dans une dynamique réglementaire claire.
Le marché immobilier évolue vers une exigence accrue en matière de performance thermique ; anticiper ces changements devient indispensable pour préserver la rentabilité et la valeur des biens concernés.
