Loi climat et résilience : quels impacts sur le marché immobilier ?

Contexte et objectifs

La loi Climat & Résilience, adoptée le 22 août 2021, constitue un pilier essentiel de la stratégie environnementale de la France pour les décennies à venir. Son objectif principal est de renforcer la lutte contre le changement climatique et de préserver l’environnement, en s’alignant sur les engagements internationaux, notamment les accords de Paris.

La loi vise à atteindre la neutralité carbone d’ici 2050 en adoptant une approche globale et intégrée. Parmi ses principaux objectifs figurent :

• La réduction des émissions de gaz à effet de serre.
• Des mesures pour renforcer la résilience des territoires face aux impacts du changement climatique, tels que les inondations, les sécheresses et les vagues de chaleur. 
• La préservation de la biodiversité et des ressources naturelles, en promouvant la gestion durable des forêts, des sols et de l’eau. 
• La promotion de l’économie circulaire, encourageant la réduction des déchets, le recyclage et la réutilisation des matériaux afin de minimiser l’impact environnemental de la production et de la consommation. 
• L’amélioration de la qualité de vie des citoyens en réduisant la pollution et en favorisant un cadre de vie sain et durable, tout en renforçant la participation citoyenne dans les décisions relatives à la transition écologique et énergétique, via des consultations et des concertations publiques.

En matière d’immobilier, la loi Climat & Résilience introduit plusieurs dispositions significatives pour améliorer la performance énergétique des biens énergivores. Une des mesures phares est l’interdiction progressive, à partir de 2025, de la location des logements qualifiés de passoires énergétiques, c’est-à-dire ceux dont la consommation énergétique est excessive.

Pour rappel, voici une liste des dates clés des interdictions de locations :

• 2023 : interdiction à la location d’un logement consommant plus de 450 kWh d’énergie finale par mètre carré et par an (également appelé « G+ »).
• 2025 : interdiction à la location des logements classés G.
• 2028 : interdiction à la location des logements classés F.
• 2034 : interdiction à la location des logements classés E.

Cette interdiction oblige les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique pour mettre leurs biens en conformité avec les nouvelles normes. La loi prévoit ainsi de mettre en place des incitations financières ainsi que des aides pour encourager ces rénovations, notamment des crédits d’impôt, des subventions ou des prêts à taux réduit. Ces dispositifs visent à alléger la charge financière pour les propriétaires et à accélérer la transition énergétique du parc immobilier existant. 

En outre, la loi incite à la construction de nouveaux bâtiments et logements modernes, selon des standards élevés de performance énergétique, intégrant des techniques et des matériaux durables. 

Des mesures sont également prises pour renforcer le diagnostic de performance énergétique (DPE) et rendre ces informations plus accessibles pour les acheteurs et les locataires. Fournir un DPE est désormais obligatoire afin de favoriser la notion de transparence entre le propriétaire et l’acquéreur / le locataire. La réalisation d’audit énergétique supplémentaire au DPE peut être obligatoire dans certains cas.

En somme, les dispositions relatives au secteur immobilier de la loi Climat & Résilience cherchent à réduire significativement la consommation énergétique des biens, à diminuer les émissions de gaz à effet de serre, et à garantir des logements plus confortables, plus sains et plus économiques pour leurs occupants.

Impacts sur le marché immobilier

La loi Climat & Résilience impose des restrictions strictes sur les passoires thermiques (logements classés F et G au DPE). Depuis janvier 2023, les habitations consommant plus de 450 kWh/m² par an (classés « G+ » au DPE) sont interdites à la location.

Cette mesure touche environ 85 000 biens immobiliers et s’étendra en 2025 à tous les logements en classe G, puis en 2028 à ceux classés F​​, soit environ 5,2 millions de logements au total. La loi Climat & Résilience a ainsi un impact direct et mesurable sur les prix des biens immobiliers, influençant à la fois les biens nécessitant des rénovations énergétiques et ceux conformes aux nouvelles normes.

Face aux obligations de rénovation, à l’augmentation des coûts de ces travaux ainsi qu’aux interdictions de location, de nombreux propriétaires choisissent de vendre leurs biens énergivores. Cela augmente le nombre de passoires thermiques disponibles sur le marché. Cette dynamique offre ainsi un vaste panel d’opportunités aux acheteurs prêts à investir dans des rénovations​​ pour acheter ces biens à prix réduits. En parallèle, ces logements sont soumis à des taux de décotes plus ou moins important en raison de leur faible performance énergétique. Effectivement, ils sont souvent vendus en moyenne 23% moins cher au mètre carré par rapport à des logements mieux classés énergétiquement (A ou B)​.

Ainsi, le DPE devient un élément central des négociations immobilières. Les acheteurs utilisent le DPE pour négocier des réductions de prix sur les logements nécessitant des améliorations énergétiques, ce qui influence fortement les transactions​.

Pour finir, il peut être intéressant de mentionner que les restrictions croissantes entraînent une pénurie de petites surfaces locatives. Les propriétaires, confrontés à des coûts de rénovation élevée, préfèrent souvent vendre ces biens plutôt que de les rénover pour se conformer aux nouvelles normes énergétiques. En conséquence, l’offre de petites surfaces locatives diminue, exacerbant la demande pour des logements conformes. Les logements étudiants énergivores sont ainsi en forte baisse.

Loi Climat & Résilience : une transformation majeure du marché immobilier

La loi Climat & Résilience représente une transformation majeure pour le secteur immobilier français. En imposant des normes énergétiques strictes, elle vise à réduire les émissions de gaz à effet de serre et à promouvoir l’efficacité énergétique des bâtiments. Les restrictions sur les passoires thermiques, les nouvelles exigences en matière de DPE, et l’interdiction de location des logements les plus énergivores sont autant de mesures qui redéfinissent les dynamiques du marché immobilier pour le rendre durable et éco-responsable.

Ces changements ont des répercussions significatives telles que la diminution de la valeur des biens énergivores, l’augmentation des mises en vente de passoires thermiques, et même des tensions sur le marché locatif des petites surfaces. Les propriétaires sont confrontés à des défis financiers et techniques pour se conformer aux nouvelles normes, tandis que les acheteurs et investisseurs doivent naviguer dans un marché en pleine mutation.

En somme, la loi Climat & Résilience pousse le secteur immobilier vers une plus grande durabilité et une meilleure résilience face aux enjeux climatiques. Elle incite à des pratiques plus écologiques et prépare les infrastructures aux défis environnementaux futurs, tout en imposant des adaptations considérables aux acteurs du marché immobilier​.